很多朋友問，現(xiàn)在中國(guó)到底有多少房子？會(huì)不會(huì)過剩？房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？哪里的房子還能買，哪里的最好別碰？中國(guó)的房地產(chǎn)到底在走向什么方向？今天我們就來聊明白。

一、我們現(xiàn)在到底有多少房子？
先說一個(gè)概念：“套戶比”，意思是房子的套數(shù)跟家庭的數(shù)量的比值。按照國(guó)際上比較合理的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)家庭擁有1.1套房子，算是供需平衡了。低于1說明房子不夠，高于1.1說明房子開始多了。

在上世紀(jì)改革開放前，中國(guó)城鎮(zhèn)住房嚴(yán)重不足，人均住房面積一度只有8平方米，很多家庭連房子都沒有。但之后幾十年，中國(guó)的住房建設(shè)突飛猛進(jìn)。特別是從90年代開始，福利分房退出歷史舞臺(tái)，商品房全面登場(chǎng)，城里人開始住上了小區(qū)。

到了2022年，全國(guó)城鎮(zhèn)的住房總量達(dá)到3.63億套，而家庭數(shù)量是3.33億戶，套戶比是1.09，基本接近平衡。

怎么理解這個(gè)數(shù)字？美國(guó)是1.17，日本1.16，德國(guó)1.03，我們現(xiàn)在還沒到人家這個(gè)水平。所以說，房子還沒多到離譜，但也差不多飽和了。

不過，這只是平均水平，全國(guó)差異很大。有的地方房子還不夠，有的地方早就多了。

二、房子多不多，看地方
整體來看，中國(guó)的東部和大城市，像北上廣深，房子緊俏；而像東北、西北一些城市，人口流出嚴(yán)重，房子空置率就比較高。

比如2022年，黑龍江、吉林這些地方的房子遠(yuǎn)超家庭數(shù)量，套戶比都超過了1.15。相反，廣東、浙江、江蘇這些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，房子還不夠，套戶比不到1.0。

這說明什么？以后房?jī)r(jià)漲不漲，不再是全國(guó)一起漲，而是看具體城市有沒有人住。

三、房子貴不貴？房子值多少錢？
說個(gè)大數(shù)字。2022年，全國(guó)住房的總市值大約是433萬億元人民幣，折合63萬億美元。這是什么水平呢？比美國(guó)（42萬億美元）還高，比英法德加起來還多。

而且，中國(guó)住房市值占GDP的比例達(dá)到366%，高于美國(guó)、日本、德國(guó)。有人可能會(huì)擔(dān)心這是不是泡沫，其實(shí)也不必過于恐慌。

為啥這么高？因?yàn)闁|部房?jī)r(jià)實(shí)在太貴了。433萬億里，光是東部就占了280萬億，而房子數(shù)量只占全國(guó)的38%。你就知道房?jī)r(jià)差有多大。

像廣東、上海、北京、江蘇、浙江、山東六個(gè)地方，就占了一半以上的住房總市值。其他地方的房子，便宜還不好賣。

四、老百姓到底有沒有房？
很多人說“房住不炒”，可我們中國(guó)人確實(shí)太愛買房了。

數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民中，有房的比例超過90%。不過這里的“城鎮(zhèn)”包括城市和建制鎮(zhèn)，要是單看城市人，有房的比例其實(shí)只有64%左右，但這已經(jīng)比大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家高了，比如日本61%，德國(guó)46%。

為啥中國(guó)人這么看重房子？一句話，“有房才有家”。

而且家庭越來越小，平均每戶人只有2.6人，這也意味著每戶都想有自己的空間，需要更多的房子。

另外，2022年中國(guó)人均住房使用面積是24.3平方米，比日韓、歐美都還要低一些，還有很大的提升空間。

所以說，中國(guó)不是沒房子，而是房子不夠好、不均衡，還有很多人希望換房、改善住房條件。

五、未來6個(gè)趨勢(shì)，決定房地產(chǎn)走向
1. 分化時(shí)代正式開啟

全國(guó)房?jī)r(jià)不再一起漲，今后會(huì)是哪里有人流入，房?jī)r(jià)就有支撐；哪里人往外搬，房?jī)r(jià)自然掉。

比如，珠三角、長(zhǎng)三角這些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)的大城市群，人口持續(xù)增長(zhǎng)，房子永遠(yuǎn)不愁賣。而像東北、西北一些城市，人口減少，房子多到?jīng)]人住。

未來城市分為三種：人口凈流入的熱門城市、基本持平的平穩(wěn)城市、人口流出的“空城”。

2. “地段＋產(chǎn)業(yè)”成為房?jī)r(jià)關(guān)鍵

以前說地段，現(xiàn)在得加上產(chǎn)業(yè)。有產(chǎn)業(yè)，才能吸引人留下來，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)就業(yè)，自然也就撐起房?jī)r(jià)。

好地段有兩種：一種是老城區(qū)、文化底蘊(yùn)深厚的地方，比如杭州西湖邊；另一種是新興CBD，有產(chǎn)業(yè)、有高收入人群，比如杭州濱江。

沒產(chǎn)業(yè)的地方，別指望房?jī)r(jià)漲，未來基本都是在跌的路上。

3. 房企大洗牌，大部分會(huì)消失

房地產(chǎn)行業(yè)要洗牌了。過去靠高杠桿、借債擴(kuò)張的玩法行不通了。未來房企會(huì)變少，但會(huì)更健康。

很多房企正在轉(zhuǎn)型，不再只是蓋房賣房，而是搞代建、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。

也就是說，以后你看到的房企，不一定自己開發(fā)項(xiàng)目，而是幫別人蓋房。

4. 買房看品質(zhì)，誰建的好才有市場(chǎng)

過去是房子不夠，隨便蓋都能賣。現(xiàn)在房子夠了，大家更在乎質(zhì)量。

比如戶型，現(xiàn)在大家都想買三居、四居，改善居住條件。兩居已經(jīng)不太受歡迎了。

房屋質(zhì)量、裝修、物業(yè)管理，這些都成了新房比拼的重點(diǎn)。誰的房子住著舒服、物業(yè)服務(wù)好，誰就能賣得好、賣得貴。

5. 多層次住房供應(yīng)體系將建立

政府不會(huì)讓所有人都靠市場(chǎng)買房。未來，住房會(huì)分三類：

低收入群體，靠保障房、公租房等政策房解決；
中等收入人群，可能有補(bǔ)貼政策，幫助買房；
高收入人群，靠市場(chǎng)自己解決。
這樣可以更精準(zhǔn)地滿足不同人群的住房需求。

6. 期房時(shí)代將逐步終結(jié)，現(xiàn)房銷售是大方向

預(yù)售房（期房）雖然能幫開發(fā)商提前拿錢，但風(fēng)險(xiǎn)也大：延期交房、質(zhì)量差、爛尾，買房人壓力很大。